德惠市棚户区改造实施细则(试行)
第一章 总 则
第一条 为更好地推进我市棚户区改造,改善居住环境,完善服务功能,提升城市品位,促进生态文明城市建设,根据国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)、吉林省人民政府关于《加快推进全省城乡危房和各类棚户区改造工作实施方案》(吉政发〔2013〕21号)等有关规定,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条 城市棚户区改造范围包括城市规划区范围内的棚户区、危旧房和城中村。棚户区是指市区城市规划区范围内,简易结构房屋较多、建筑密度较大,使用年限久,房屋质量差,房屋安全和消防隐患多,使用功能不完善,配套基础设施不健全的区域。近期重点改造城市建成区范围内的棚户区。
第三条 棚户区改造应坚持“政府主导、市场运作;以人为本、保障民生”统一规划、分步实施;统筹兼顾、配套建设;依法征收、公平补偿”的原则。
第二章 改造目标和运作方式
第四条 根据省住建厅下达的“五年规划”及年度任务指标,统筹规划、科学部署,结合我市实际情况确定年度改造地块,争取到2017年底基本完成市区棚户区改造计划。
第五条 棚户区改造采取“政府主导、市场运作”的改造方式,鼓励和支持有实力、信誉好的企业参与棚户区改造。
第六条 改造方式由市政府根据不同地块情况确定,对市场化运作的棚户区改造项目,以竞争谈判方式确定投资主体,进行土地和房屋征收,通过土地招拍挂的方式确定实施单位,进行安置房建设和商品房开发。对政府主导棚户区改造项目,以购买服务方式确定实施单位,负责组织建设安置房及购买存量商品房,改善棚户区群众住房条件。
第三章 政策保障
第七条 经市政府批准实施的棚户区改造项目,其建设用地纳入当地年度土地利用计划、年度土地储备计划和土地供应计划,优先安排,应保尽保,简化行政审批流程。棚户区改造涉及安置住房、公益用房和基础设施用地,可以采用划拨的方式供应。以划拨方式供地的,免收用地管理费、征地管理费、耕地开垦费、开发建设基金可按低倍收取。对棚户区改造中腾出的存量建设用地,用于商业、娱乐等经营性用地的,以招拍挂方式供应。
第八条 市财政足额落实棚改项目地方配套资金,土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不得低于10%。
第九条 城市棚户区改造安置住房建设,免收各项行政事业性收费和政府性基金;减半征收各类经营性收费。
行政事业性收费和政府性基金包括:城市配套费、消防设施配套费、新型墙体材料专项基金、噪声超标排污费、价格调解基金、人民防空地下室易地建设费、建筑垃圾处理费、土地登记费、城市用地管理费。
经营性收费项目包括:工程线路测量费、建筑用地拨地定桩费、管线探测费、工程测量平板仪测图费、建筑物放线费、房产测绘费、规划设计费、土地价格评估费、占道费、防雷设施检测费。
居民小区电力配套设施工程费用按照国家和市建设工程计价定额据实计算,不再收取城市居民小区电力配套设施工程费。不得再收取安装费、有线电视初装费。
第十条 对参与城市棚户区改造的房地产开发企业,以划拨方式从国有土地储备中心取得的土地使用权不征收契税;对房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分,经主管税务机关核准,暂不征收营业税。市政府制定的城市棚户区回迁最小户型面积标准进行回迁的,可视同偿还原拆迁面积房屋。
对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议),按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
对其开发的闲置商品房,售出前免征房产税。
对被征收居民重新承受普通住房的,免征契税;重新承受非普通住房的,对不超过原征收面积的或超出原征收面积且不需要缴纳产权调换差价款或扩大面积款的,免征契税。
居民因个人房屋被征收而取得货币补偿用以重新购置房屋的,凡购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿且所购房屋为普通住房的,按照免征一处普通住房或免征未超过货币补偿部分孰优原则免征契税。
居民因个人房屋被征收而进行房屋产权调换的,凡不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。缴纳房屋产权调换差价且所调换房屋为普通住房的,按照免征一处普通住房或免征未缴纳房屋产权调换差价部分孰优原则免征契税。
按照补偿标准取得的征收补偿款,免征个人所得税和土地增值税。
第十一条 棚改项目实施单位持市政府批复文件,方可到市国土、住建、税务和相关单位办理手续时享受棚户区改造政策支持。棚户区改造项目中的征收安置住房具体套数和面积,以房屋征收部门与被征收户签订的协议为准。
第四章 土地征收与安置补偿
第十二条 棚户区改造项目涉及到集体土地需转为国有建设用地的,由市国土部门按程序申报,应优先安排年度土地利用
计划,办理农用地转用和土地征收手续。
第十三条 棚户区改造项目所涉及的房屋征收、土地征收补偿工作,市政府根据有关法律、法规组织实施。
第十四条 棚户区改造项目应就地就近建设或购置安置住房,先安置,后改造。房屋征收补偿主要采取货币补偿、房屋产权调换两种方式。
第十五条 住宅房屋征收补偿标准,实施“拆一还一”,不找差价,对就近上靠户型扩大面积部分,只收建筑安装成本。
对在规定征收时限内迁出的居民,选择产权调换的,住房面积(有证照房屋)不足49平方米的,回迁时予以原面积20%的奖励;住房面积(有证照房屋)不足49平方米的低保户,回迁时补足49平方米;住房面积(有证照房屋)超过49平方米的,回迁时每户奖励5平方米。
对在规定征收时限内迁出的居民,选择货币补偿的,按照每平方米评估价格(有证照房屋)的20%标准给予货币奖励。
对在规定征收时限内无法定理由拒不搬迁的,依法强制征收。
第五章 安置房建设与购买
第十六条 安置房房源可采取实施单位自建、原地块代建回购和购买存量商品房三种方式解决。自建是指政府投资或使用开行贷款,实施单位组织建设安置房,土地可以采取划拨方式供应;代建回购是由政府确定回购价格,委托实施单位在原棚改地块内建设安置房,土地采取出让方式供应。购买存量商品房是选择“五证”齐全并存量较大的项目,回购现房,定向供应。具体操作市政府将出台购买存量商品房工作实施方案。
第十七条 代建回购安置房价格是由政府组织相关部门,依据安置房建设标准、参照房地产开发工程建筑成本加合理利润、结合同类工程招标最高限价、以及实际收取税费和土地费用确定综合价格。每年在棚改项目招商前进行测算确定,并在棚改招商合同予以明确。土地通过招拍挂后,由房屋征收经办中心与实施单位签订委托代建回购协议。
第六章 安置房建设标准与管理
第十八条 安置房建设标准:外墙面为质感涂料;窗户为三玻塑钢窗;楼梯踏步为理石、白钢扶手;室内天棚、墙面全部为混合砂浆;水暖、燃气只安装至分户表端(含分户表);通信、电(含开关、插座、白炽灯)入户;安装楼宇门和入户防盗门及对讲设施;无室内门、厨卫洁具、取暖等设施。集中建设或分区建设的居民安置房,必须与同区域普通商品房具有同等质量、配套和外观。下区公共配套设施和硬化、绿化、彩化与同区域普通商品房区域建设标准相同。
第十九条 加强安置房工程质量安全管理,落实质量安全责任,对工程质量问题“零容忍”。严格履行法定的项目建设程序,落实项目法人责任制、工程招投标制、合同管理制、工程监理制。严格建筑材料验核制度,项目法人对住房建设质量负永久责任,其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。健全住房建筑上设置质量责任永久性标识制度。
第二十条 安置住房配套基础设施应当与安置住房同步规划、同步建设、同步交付使用。
第二十一条 鼓励具备条件和规模的新建安置住宅小区实行“业主自治”管理。居民可以自行组建物业公司管理,也可以在街道社区、物业管理部门的指导下实行自助式管理。
对于未实施物业管理的棚户区安置小区,按照每5000平方米不少于1人安排公益性岗位,重点承担小区的物业服务、卫生保洁等工作。实行专业物业管理的,也可以根据实际条件安排公益性岗位,降低物业管理成本。
鼓励物业公司将需要的保洁、绿化、维护、维修等物业服务岗位,优先聘用回迁安置户中的低保困难家庭人员。
第七章 项目实施保障
第二十二条 城市棚户区改造建设资金通过政府支持和市场化筹集的方式解决。积极争取中央、省资金支撑和金融机构信贷资金支持。充分利用好中央、省棚户改造政策,鼓励和吸引社会资本参与。
第二十三条 各有关部门根据分工认真履行职责,切实做到政策知情,任务掌握,数据互通,目标一致,工作同步。制定规章制度,定期召开联席会议,明确各部门职责。
市棚改办:贯彻落实国家、省市关于棚户区改造工作的决策部署,研究制定棚户区改造住房采购、建设、管理的政策措施,协调有关事项;研究制定棚户区改造规划和年度工作计划并组织实施;组织检查验收棚户区改造工程资金使用、建设质量、实施进度、工程竣工等情况,确保工程建设质量和资金使用安全;汇总统计棚户区改造任务指标的完成情况;对棚户区改造建设工作进行指导和监督,协调解决棚户区改造工作中存在的问题。
市发改局:负责争取中央、省市预算内安排的棚户区改造建设项目的补助资金;审查、审批、上报棚户区改造建设项目;确定项目年度投资计划;指导、协助项目实施单位办理建设项目的立项、可行性研究报告及批复、初步设计方案及批复等相关工作。
市财政局:负责争取中央、省市补助资金和政策支持;落实棚户区改造工程缺口资金筹集;审核下达中央、省和市级配套投资预算并按规定办理资金拨付;负责对各类财政补助资金的监管;负责筹措地方政府配套资金;负责回迁安置房建设成本核算。
市住建局:负责做好规划审批工作,包括审批项目的总平、立面、单体以及出具项目容积率等规划条件;为符合条件的项目办理用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证件;对项目质量进行监督、管理。
市国土局:负责棚户区改造项目的招商、洽谈及合同签订工作;负责拟定棚户区改造土地供应政策,负责棚户区改造个人或集体土地的征收、报批;指导、协助项目实施单位办理建设项目的用地手续等相关工作。
市房屋征收经办中心:负责组织棚户区房屋征收、补偿和安置工作;是政府授权地向社会力量购买服务的购买主体,并承担其职责。
市审计局:负责对棚户区改造工程建设、棚户区改造资金的筹集、管理、使用和运行的审计监督。
市地税局、国税局、政务大厅:负责棚户区改造税、费优惠政策的制定、兑现及相关事宜。
承接主体:负责棚户区改造融资贷款的具体操作;提供安置房房源的购买和建设等相关服务。
第八章 附 则
第二十四条 本实施细则由市棚户区改造领导小组办公室负责解释,实施过程中发生未涉及问题由市棚户区改造领导小组研究解决。本实施细则自公布之日起施行。
主办单位:德惠市人民政府 电话:0431-87000693(仅受理网站维护相关内容) 地址:松柏路777号 邮编:130300
网站标识码:2201830007 吉ICP备05006664号 吉公网安备 22018302000024号 关于我们|网站地图