按照相关规定，现就即将出台的《德惠市国有土地上房屋征收与补偿办法》向社会公开征求意见。

　　时间：2022年1月12日至2022年2月10日

　　来函请寄：吉林省德惠市城市管理行政执法局311室 陈会林收

　　地址:吉林省德惠市东风路与102国道交汇处

　　电话:0431-81188002(传真)18343035000

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　　邮编130300

德惠市城市管理行政执法局

2022年1月12日

德惠市国有土地上房屋征收与补偿办法

(征求意见稿)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 为了公共利益需要，在本市行政区域内，对国有土地上房屋实施征收与补偿活动，适用本办法。

　　第三条 征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

　　征收与补偿应当遵循依法办事、程序正当、公平公正、惠民利民的原则。

　　第四条 德惠市政府(以下称市政府)负责本市行政区域的征收与补偿工作。

　　市房屋征收经办中心(以下称房屋征收部门)负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　政府有关部门应当依照本办法的规定和各自的职责分工相互配合，做好房屋征收与补偿工作。

　　被征收房屋所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处，应当配合做好房屋征收与补偿相关工作。

　　第五条 房屋征收部门可以委托征收实施单位，承担征收与补偿的具体工作。委托事项一般包括：协助进行调查、登记、测绘，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助送达、公示等。征收实施单位不得以营利为目的。

　　房屋征收部门对征收实施单位在委托范围内实施的征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　第六条 市政府应当将房屋征收与补偿工作经费纳入本级财政预算。

　　第七条 任何组织和个人对违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》以及本办法规定的行为，都有权向市政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核实、处理。

　　第二章 征收决定

　　第八条 市政府负责对拟征收项目的公共利益属性进行论证。

　　对符合法律、行政法规规定的公共利益情形的确需征收的建设活动，发展改革、自然资源等部门应当分别对是否符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划和专项规划情况进行审查，并出具书面审查意见。

　　保障性安居工程建设、旧城区改建征收房屋的，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划;对未纳入年度计划确需实施的，应当依法调整并纳入国民经济和社会发展年度计划。

　　第九条 因旧城区改建需要征收房屋的，应当符合危房集中、基础设施落后等条件，经市政府组织有关部门认定后方可实施。具体认定条件和程序由市政府制定，并予以公布。

　　第十条 市政府应当组织自然资源、住房和城乡建设等部门，根据国土空间规划和专项规划以及现场踏查等情况确定房屋征收范围，并予以公布。

　　第十一条 房屋征收范围确定并公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，以及抢栽抢种等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过1年。

　　市政府应当在暂停期限内作出房屋征收决定，未按期作出的，暂停期限届满后，暂停事项自动解除。

　　第十二条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　第十三条 市政府作出房屋征收决定前，应当组织自然资源、住房和城乡建设、市场监管、税务等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。具体认定标准由市政府依法确定，并予以公布。

　　第十四条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市政府。市政府应当组织住房和城乡建设、发展改革、财政、自然资源、市场监管、税务等有关部门对征收补偿方案的合法性、可行性等进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　征收补偿方案应当包括以下主要内容：

　　(一)房屋征收的目的;

　　(二)房屋征收范围与实施时间;

　　(三)征收补偿费用筹集情况;

　　(四)被征收房屋的基本情况;

　　(五)房屋征收补偿方式、补偿标准和计算方法，补助、奖励标准和计算方法，产权调换房屋的基本情况和交付时间，停产停业损失补偿标准和计算方法，搬迁期限、过渡方式和过渡期限等;

　　(六)征收补偿协议的签约期限;

　　(七)其他需要明确的内容。

　　第十五条 市政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，半数以上(不含半数)的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》和本办法规定的，市政府应当组织召开由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证会情况修改征收补偿方案，并及时公布。

　　第十六条 市政府作出房屋征收决定前，由本级人民政府确定的部门或者委托的第三方专门机构，按照有关规定进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。未经社会稳定风险评估或者评估结论为不可实施的，不得作出房屋征收决定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

　　第十七条 市政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　第十八条 市政府应当在作出房屋征收决定后3日内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收决定自公告之日起生效。市辖区的房屋征收决定及征收补偿方案应当报市政府房屋征收部门备案。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第十九条 房屋征收部门应当加强房屋征收工作的信息化建设，鼓励应用房屋征收信息系统加强对房屋征收工作的监督和管理。

　　第三章 征收评估

　　第二十条 被征收房屋的价值，由房地产价格估价机构评估确定。估价时点一般为征收决定公告之日，特殊情况由征收补偿方案确定。

　　第二十一条 房屋征收范围公布后，房屋征收部门应当通过本级人民政府或者部门网站公开发布征收评估报名公告。报名审核后，房屋征收部门将参加报名的房地产价格估价机构的基本情况及相关信息向被征收人公布，由被征收人在5日内协商选定。

　　经协商未达成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人投票确定，或者采用抽签、摇号等方式随机选定。

　　采用投票方式确定时，选定的房地产价格估价机构得票数应当超过被征收人总数的50%。

　　采用抽签、摇号等随机方式选定时，应当组织被征收人代表、基层组织代表等参加，由公证机构进行公证并全程录像。被征收人拒绝参加抽签、摇号的，由基层组织的工作人员或人大代表、政协委员抽签、摇号。

　　房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

　　第二十二条 房地产价格估价机构、房地产估价师应当独立、客观、公正地开展征收评估工作，并对出具的评估意见负责。

　　任何单位和个人不得干预征收评估活动。与征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　第二十三条 被选定的房地产价格评估机构应当确定至少2名注册房地产估价师负责该房屋征收评估项目，注册房地产估价师应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的街道(社区)工作人员见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　第二十四条 房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。分户初评结果存在错误的，房地产价格评估机构应当予以修正。

　　公示期满，房地产价格评估机构应当将被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告送交房屋征收部门，由房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

　　第二十五条 征收评估报告应当符合《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》等规定。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的至少2名注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格估价机构公章。不得以印章代替签字。

　　第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格估价机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核评估结果10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　房地产价格估价机构或者专家委员会应当自收到申请之日起10日内完成复核或者鉴定工作。对经复核改变原评估结果或者经鉴定存在技术问题的，房地产价格估价机构应当在10日内重新出具评估报告。

　　第二十六条 在征收评估过程中，被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格估价机构可以根据相关资料参照同类房屋进行评估，并在评估报告中说明有关情况。

　　第二十七条 房屋征收部门应当加强对征收评估委托合同实施情况的监督检查，对房地产价格评估机构、房地产估价师在房屋征收评估中不按要求查勘现场、制作评估报告、现场答疑、复核评估的，应当督促其履行合同并遵守相关法律、法规规定。

　　第四章 征收补偿

　　第二十八条 实施征收应当先补偿、后搬迁。

　　被征收人的补偿包括：

　　(一)被征收房屋价值的补偿;

　　(二)因征收造成搬迁和临时安置的补偿;

　　(三)因征收造成停产停业损失的补偿。

　　被征收房屋价值中应当包括房屋装饰装修价值、附属设施价值以及附属于该房屋的土地使用权的价值。

　　第二十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　第三十条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。对土地使用权、室内装饰装修以及附属物(如仓房、门斗、畜禽厩舍等非标准房屋以及地下室、菜窖、大棚、院墙、水井、厕所、硬化路面等构筑物)、地上附着物(如花草树木、农作物等)等进行评估补偿，可选择货币补偿或折算后进行产权调换。

　　被征收房屋地段不具备产权调换条件的，可以在其他地段提供房屋给予产权调换。无法实施产权调换的，应给予被征收人合理补偿。

　　第三十一条 住宅房屋被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋的建筑面积(含奖励面积)就近上靠标准户型进行调换。被征收房屋建筑面积与产权调换楼房建筑面积相等部分的价值，不结算差价;产权调换楼房建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分，按照产权调换楼房的建筑安装工程造价交纳增加面积款，产权归被征收人所有;被征收人要求按照超过标准户型建筑面积进行产权调换的，超过标准户型建筑面积部分按照产权调换楼房的市场价格结算。

　　被征收房屋建筑面积超过最大标准户型的，可以按照标准户型选择分套调换，或者对超出最大标准户型面积部分进行货币补偿。分套调换合并计算的建筑面积，超出被征收房屋建筑面积部分按照产权调换楼房的市场价格结算。

　　建筑安装工程造价和用于产权调换的楼房的市场价格按评估公司确定的评估价格执行。

　　第三十二条 非住宅标准房屋被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋的不同区位、用途予以安置,增减面积按照市场价格结算差价。

　　(一)房屋征收公告发布前，临已建成的规划街路两侧的标准房屋，房屋产权属于商业并确定为正在营业房屋，出具工商营业执照、税务登记证和税务部门出具的应纳税所得额凭证，按原面积安置在产权调换楼房的一、二层门市楼层内;

　　(二)被征收门市房面积较小且与回迁门市楼最小户型面积差距较大的，可以按门市楼市场评估价格选择货币补偿,不再享受补助政策。

　　第三十三条 本办法所称的标准房屋,要求结构为砖混、砖木结构，主体墙厚为0.37米，长不少于5米，宽不少于5米，室内地面至棚高不低于2.6米。

　　对用于居住的标准房屋，还须室内格局完善，室内外生活设施设备(水、电、取暖、防寒等)齐备。对于室内格局不完善，室内外设施设备(水、电、取暖、防寒等)不齐备的房屋，被征收人选择要求产权调换的，按90%以上的面积给予安置。

　　达不到上述标准或搭接的房屋，为非标准房屋。

　　具体补偿标准按照房屋等级分类进行评估后，可选择货币补偿或折算后进行产权调换。

　　第三十四条 征收楼房时，被征收人选择产权调换的，原则上安置在产权调换楼房相同用途的楼层。

　　第三十五条 因房屋被征收造成的搬迁补偿，按照下列规定执行：

　　(一)征收住宅房屋，按照每户1500元的标准给予被征收人搬迁补偿;

　　(二)征收非住宅房屋，应当根据设备拆装、运输所发生的费用给予搬迁补偿;对无法恢复使用的设备，应当按照重置价格结合成新给予补偿，具体补偿金额，可以协商确定，也可以委托评估机构评估确定。

　　第三十六条 因征收住宅房屋造成的临时安置费，按照下列规定执行：

　　(一)被征收人选择货币补偿的，临时安置费按照每月每户800元一次性发放六个月;

　　(二)被征收人选择产权调换的，在过渡期限内，临时安置费按照每6个月向被征收人发放一次(不足半个月的按照半个月计算，超过半个月的按照1个月计算)，每月每户800元。

　　未能按照约定期限交付产权调换房屋的，应当自逾期当月起按照每月每户1000元的标准，支付临时安置费。

　　第三十七条 因征收房屋造成停产停业，且同时符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿：

　　(一)不动产权证书记载或者经认定，房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋;

　　(二)具有合法、有效的营业执照，且营业场所为被征收房屋;

　　(三)房屋征收决定公告之日仍正常生产经营的;

　　(四)法律、法规等另有规定的除外。

　　第三十八条 停产停业损失补偿应当根据经营效益、纳税凭证、停产停业期限等因素确定，也可以根据被征收房屋评估价值的一定比例或者根据建筑面积核定的标准给予补偿。在停产停业过渡期限内按照下列规定执行：

　　(一)被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的，按照下列公式计算停产停业损失补偿：

　　上年度应纳税所得额÷12(月)×停产停业期限(月)

　　(二)被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证，或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的，停产停业损失补偿按照下列标准执行：

　　1.按照被征收房屋权属用途、建筑面积计算：为商业、服务业用途的，每月每平方米20元;为办公、生产用途的，每月每平方米15元;为仓储等其它用途的，每月每平方米10元。选择货币补偿的一次性发放三个月补偿;选择产权调换的，按月计发补偿，不足一个月的，按一个月计算。

　　2.没有工商营业执照或在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续以后取得工商营业执照，以及房屋被征收时闲置的，不予支付停产停业补偿。

　　第三十九条 对实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，与被征收房屋等值的部分免除房屋契税按照税务部门的法律法规规定执行。

　　第四十条 被征收房屋已经登记的，其性质、用途和建筑面积一般以不动产权证书和不动产登记簿的记载为准，不动产权证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准;未经登记的，应当按照市政府组织有关部门认定、处理的结果进行评估。

　　第四十一条 对于历史原因形成未经登记的建筑，经所在乡、镇(街)出具证明，经有关部门认定为合法建筑的，按照有证照房屋给予补偿。

　　经自然资源等部门认定为违法建筑的，有关部门依法强制拆除，经有关部门认定后，不予补偿。违法建筑的认定标准和拆除程序按照中共德惠市委、德惠市政府《关于印发德惠市打击违法用地、违法建筑及集中开展土地房屋征收工作实施方案的通知》(德发[2016]11号)执行。

　　第四十二条 房屋征收决定作出前，因自然灾害等不可抗力造成房屋灭失，并因拟进行房屋征收等原因未能恢复重建的，应当结合不动产权证书载明的用途、面积等信息及相关影像资料给予补偿。

　　房屋征收决定作出后，非因被征收人过错造成房屋灭失的，应当对房屋价值给予补偿。

　　第四十三条 住宅房屋被征收人选择货币补偿的，对被征收人实行补助制度。

　　对住宅房屋被征收人的补助金额为：被征收住宅房屋价值评估金额乘以增加比率。增加比率根据被征收住宅房屋的建筑面积确定。建筑面积小于25平方米的，增加比率为40%;建筑面积大于或者等于25平方米、小于33平方米的，增加比率为35%; 建筑面积大于或者等于33平方米、小于41平方米的，增加比率为30%; 建筑面积大于或者等于41平方米、小于49平方米的，增加比率为25%;建筑面积大于或者等于49平方米的，增加比率为20%。

　　第四十四条 不临已建成规划街路的住宅房屋改做经营活动的，按照住宅房屋进行补偿。被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照，且依法纳税的，对改做经营的建筑面积部分，按照下列标准给予一次性补助：

　　(一)从事商业、服务业等经营性活动的，按照房屋价值的评估金额的20%补助;

　　(二)从事办公、生产等经营性活动的，按照房屋价值的评估金额的15%补助;

　　(三)从事仓储等其他经营性活动的，按照房屋价值的评估金额的10%补助。

　　第四十五条 不临已建成规划街路、产权登记用途为非住宅的标准房屋，选择货币补偿的，在评估价格的基础上，根据产权登记的不同用途和生产经营状况，给予一次性补助。补助标准执行本办法第四十四条的相应标准。

　　第四十六条 对符合城市居民最低生活保障条件的低保户，且仅有一处住宅，建筑面积不足49平方米，无力结算差价的，经民政部门认定后，按照建筑面积49平方米的住宅房屋进行安置。超出原建筑面积部分，产权归人民政府所有(此款与奖励5平方米政策只能享受其中一个政策)。

　　第四十七条 对被征收人实行奖励制度。

　　被征收人按规定时限签订协议并搬迁的，给予相应奖励，具体奖励标准根据征收区域确定。

　　被征收人按规定时限签订协议并搬迁选择住宅房屋产权调换的，在原有标准房屋建筑面积的基础上奖励5平方米，合并计算被征收标准房屋的建筑面积后予以产权调换。

　　被征收人按规定时限签订协议并搬迁选择门市房屋产权调换的，在原有标准房屋建筑面积的基础上奖励2平方米，合并计算被征收标准房屋的建筑面积后予以产权调换。

　　对在规定征收时限内迁出的居民,选择产权调换的,住房面积(有证照房屋)不足49平方米的,回迁时予以原面积20%的奖励。

　　第四十八条 被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门可以根据房屋买卖协议、遗嘱以及街道、社区、邻里等提供的材料作为开展征收补偿工作的证据材料。

　　第四十九条 房屋征收部门应当与被征收人订立补偿协议。补偿协议应当包括以下内容：

　　(一)补偿方式;

　　(二)补偿金额与支付期限;

　　(三)用于产权调换房屋的地点和面积;

　　(四)搬迁补偿、临时安置补偿或者周转用房、停产停业补偿;

　　(五)搬迁期限;

　　(六)过渡方式与过渡期限等。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　房屋征收补偿协议文本由房屋征收部门统一印制。

　　第五十条 房屋征收行政文书以及分户评估报告送达时，被征收人拒绝接收的，可以邀请街道(社区)或者所在单位的代表到场说明情况，在送达凭证上载明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，或者采用拍照、录像等方式记录送达过程。

　　其他方式无法送达时，采用公告送达的，应当在房屋征收部门或者政府网站上进行公告，同时在房屋征收范围内醒目位置予以张贴，并邀请街道(社区)等代表到场见证。

　　第五十一条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当在签约期限届满之日起6个月内作出。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第五十二条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　第五十三条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行以及破坏、拆除房屋等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第五十四条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

　　第五章 法律责任

　　第五十五条 违反本办法规定的行为，法律、行政法规已规定法律责任的，依照其规定执行。

　　第五十六条 违反本办法规定，有关部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)对不符合法定条件的房屋征收项目作出房屋征收决定的;

　　(二)违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的;

　　(三)违反房屋征收法定补偿范围、内容、标准实施房屋征收与补偿的;

　　(四)违反规定办理应当暂停办理相关事项手续的;

　　(五)非法干预评估活动和评估结果的;

　　(六)违法组织实施强制搬迁的;

　　(七)未及时核实、处理投诉、举报的;

　　(八)其他不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的。

　　第六章 附 则

　　第五十七条 本办法由市房屋征收经办中心负责解释。

　　第五十八条 本办法未尽事宜，由市房屋征收工作联席会议确定。

　　第五十九条 本办法自公布之日起施行。市政府2017年公布的《德惠市国有土地上房屋征收与补偿的暂行办法》同时废止。